| 住房和城乡建设部城市交通基础设施监测与处分实验室、中国城市狡计联想商议院、百度舆图近日采集发布了《2023年度中国主要城市通勤监测敷陈》。 这是一份对房地产很是广阔的敷陈，不错为大家买房提供好多的参考实践。 01 买房安全圈子 这份通勤敷陈中，青岛的最大通勤半径是26公里。 
青岛的通勤半径在超大、特大城市中排行倒数第二，这其实讲解青岛的灵验城市空间还不够大。 天然青岛远郊区开拓了N个新区，但这些新区与市区之间并不衔接，中间齐有物理停止，不可算是市区往外的灵验蔓延，也很难有在市区上班、远郊区的新区居住的表象。正因为此，青岛的城市框架看似很大，但通勤半径并不大。 
26公里其实即是青岛买房最安全的圈子，这个圈子依然不小，把原黄岛区、高新区、城阳南齐包含了，惟一漏掉的是城阳街说念。 
天然，这个圈子是以市区为基础的，在有些东说念主看来有失偏颇。但每一个城市的主要东说念主口齐采集在市区，这亦然尊重客不雅事实的。 青岛的城区范围也在扩大，咱们假定一些年后通勤半径能够扩大到30公里，此时东方影齐、上合示范区、河套、城阳街说念齐含进来了。更为权臣的是，胶州湾三岸一说念在内部。 
青岛一直竭力于环湾发展，高新区、上合、自贸区齐在胶州湾沿岸，不错说某些年后是饱胀不错推动到30公里线的。 但30公里线并不是安全线，只可算是低风险线，因为胶州湾的停止，好多所在天然直线距离只须30公里，通勤距离却可能翻倍。这个圈内，可能只须城阳街说念、高新区、灵山湾是相对安全的。 我在上图中还画了40公里的圈子，这是一个风险线。 四大一线城市中，上海、北京的通勤空间半径是41公里，深圳是40公里，广州是32公里，不错说40公里即是当今中国最优秀城市的最大通勤半径。 咱们假定青岛有一天也能发展成北上广深的规模，也能达到40公里的最大通勤半径，那这个40公里的圈里又会新纳入哪些所在呢？ 最清爽的即是，胶南、胶州、即墨市区进来了，鳌山湾进来了，胶东飞机场、蓝色硅谷、轨说念交通示范区进来了。 这些所在恰正是近几年轻岛房价跌的最多的区域，天然狡计不少，但落地很难。因此，40公里的圈子不错称作“中风险区”。 40公里外的所在，离市区太过远方，距离胶南、胶州、即墨的中枢市区也有一段距离，这里的房产是很危境的，可谓是“高风险区”。 上头这么远隔青岛楼市的安全、风险区域，天然个别所在有所收支，但我嗅觉总体如故靠谱的。 对于每个圈子的不详房价，你不错对照我这个青岛房价等价五环线来快速了解。 
02 买房安全与风险的根源 买房安全与否，其实根源即是职住通勤时代。青岛各大新区房价之是以下落，即是因为本人产业、东说念主口较少，又与市区有较长的距离和通勤时代，难以成为市区的“睡城”。 上头所谓通勤空间半径，是最大通勤距离。而青岛的平均通勤距离为8.9公里： 
天然说青岛的买房安全圈子是26公里，但你买房时，屋子与公司的距离最佳不要朝上8.9公里。 因为仅是这8.9公里的平均通勤距离，青岛就需要40分钟的平均通勤时代： 
说到这里大家应该不错看出了，青岛最大通勤半径和平均通勤距离齐比较小，平均通勤时代却在特大城市中排行第一，平直追平超大城市。这讲解，青岛的灵验城市空间天然不大，但路简直不好走，简直堵。 底下两个观念也能讲解青岛的堵车。 
青岛45分钟以内的通勤占比只须70%，在特大城市中倒数第一，与超大城市在褪色水平线上。 
青岛60分钟以上的通勤占比达到15%，仍然是特大城市的第又名，高于深圳，追平广州。 这对于青岛来说其实是一个怪圈，城市空间越小，越堵车，通勤时代越长；而因为建设的新区与市区距离太长，通勤时代太长，大家受不了通勤之苦，就会愈加适意往市区扎堆，这么市区堵车就越来越严重。 天然，这亦然由青岛山海地形的客不雅原因变成的。 是以说，买房安全的半径，主要受制于通勤时代。 03 地铁如故稀缺资源 上述敷陈同期流露了青岛的轨说念通勤情况。 青岛当今的地铁里程依然排到天下前十名，但当今地铁仍是稀缺资源： 
一般来说，距离地铁站800米以内才调叫地铁房。青岛地铁800米隐秘通勤比重为29%，也不错说青岛当今只须29%的屋子是地铁房。和国内头部大城市的地铁系统比拟还有一定差距。 
因为地铁的稀缺以及票价较贵的原因，青岛仍有50%的东说念主选拔公交出行。 另一个观念是，由于郊区暴露的原因，青岛地铁里程虽长，但客流强度和隐秘东说念主群却清爽偏低： 
这两个观念齐讲解，在青岛买房如故应该把地铁看作念一个极其广阔的观念，不仅便于我方的交通出行，对于屋子以后的保值升值更能起到很大的作用。
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